市场热潮里，“老破小”借特殊赛道逆袭了。
“一套马路边的‘老破小’，5月3日早上9点半，4组客户看完之后，就在房子里‘现场抢房’，本来房东挂牌150万元，最后涨到160万元成交了。”日前，上海杨浦区一家中介门店的王栋（化名）对《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示。
2026年以来，上海二手房的热度持续向上。“金三”之后，“银四”也变成了“金四”——4月二手房整体成交28742套，有8天成交量超千套，其中包括2个工作日。4月全月日均成交958套。
上海静安区二手房小区 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
“五一”假期期间，上海链家数据显示，二手房成交量同比增长16%，App（应用程序）上客户咨询量同比增长4%。成交量增速明显高于咨询量，反映出咨询客户的入市意愿较2025年同期更为积极，市场信心有所修复。
成交量创十年同期高点，价格环比连续回升
回顾上海二手房市场近年来多个4月份成交量高点可以看到，2019年4月成交约2.7万套，2020年4月约2.2万套，2021年4月约2.4万套。相比之下，2026年4月的2.9万套显示出强劲的反弹势头。
据安居客上海统计，上海二手房市场2026年4月的上述成交量，创下近10年来4月单月成交最高纪录。
上海二手房月度网签量（万套） 图片来源：安居客上海
“这两个月房子真的好卖，不管新房代理还是二手房，成交量都相当高。”王栋说，“我们东外滩板块4月份成交了200多套二手房。”
安居客上海认为，市场已经“彻底走出了2021年—2022年的深度调整阴霾”。
每经记者注意到，“量在价先”的规律也再次被印证，上海二手房价格企稳回升，连续两个月上涨，且涨幅在扩大。国家统计局公布的70城房价数据显示，上海二手住宅销售价格2月环比由跌转涨，上涨0.2%；3月环比涨幅扩大至0.4%。
不仅如此，4月份开始上海二手房成交结构也发生了变化。据“网上房地产”公布的实际数据，网签套均面积达到了80平方米左右。
近日，上海链家研究院负责人李根通过书面分析指出，当前上海市场改善型需求接棒回暖，外环外“老旧小”成交占比持续下滑。此外，市场信心开始温和修复，买卖双方成交节奏加快，购房者决策周期缩短。
从带看量和挂牌数量、供需比例来看，热度还在延续。李根分析认为，上海4月二手住宅成交均价持续温和回升，价格修复态势明确。二手房带看质量维持高位，看房热度稳固，支撑量价稳步修复。
“老破小”跌出性价比，投资客转向“租金回报率”
上文提到的涨价成交的“老破小”，位于杨浦滨江板块，步行至滨江步道仅需17分钟，距离在建的哔哩哔哩、美团等大厂办公楼只需15分钟，交通、教育、商业等配套非常成熟。并且，经过这些年深度价格调整，不少类似的二手房已经“跌出性价比”。只不过这样的低总价房源较为罕见，通常一套房源挂牌会被很多人盯上。
王栋透露：“它隔壁的二手房小区，在2024年卖掉几套总价100万元出头的，也是投资客出手，租金大约在3500元/月至4000元/月。近期我们有一位客户以178万元买入，花了3万元简单装修后出租，每个月4000元的租金，回报率比存银行高。”
如今，这些活跃在“老破小”赛道的投资客，买房逻辑已经变了。
“他们捧着真金白银来买房，并不是瞄准未来涨价，而是看中了稳定的租金收益，顺便等拆迁。”王栋指着地图上的杨浦滨江板块解释说，“平凉路、定海路这几个小区，出来一套抢一套，都是200万元以下的房子。”
同时，自住和改善性二手房成交也比去年同期活跃。他介绍说，门店对面这个房龄20年、总价约700万元至900万元的商品房小区，4月份成交了3套，比去年多了不少。每经记者也在日常走访中发现，春节过后，小区内每逢周末从早到晚都有不少看房人。
李根表示，目前市场流量指标同比明显上行，购房客群基数较去年同期扩容，上海全市二手房库存总量延续下行趋势，供需格局趋于平衡。
对于市场趋势，5月6日，上海易居房地产研究院副院长严跃进接受每经记者采访时判断：“二手房成交量已经上了一个新台阶，从近期月度成交放量的持续性、市场体感等综合来看，新政对市场需求的释放效果明显，也证明了上海市场的活跃度。”
不过，对于上海房价的变化，严跃进指出：“房价指数环比止跌回涨，市场信心正在修复。当前置换链条逐步打通，购房成本明显降低，因此市场各方对于房价还是需要以更理性的心态看待，实现快速成交。”
每日经济新闻
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